正视房地产新政调控
正视房地产新政调控
一、正视房地产新政调控
２０１１年,是我国“十二五”规划的开局之年，也是房地产行业未来十年的新起点，站在新十年的门口，门外的世界充满了想象与精彩。
房地产业不仅是我国经济的支柱产业，更是关乎国计民生，在为国家宏观经济发展做出巨大贡献的同时，确实也出现了不少的问题和矛盾。今年，继央行调整了房贷利率之后，国务院又先后两次召开常务会议研究房地产问题，并三次出台了政策措施。这三次政策的出台被业内人士评价为“史上最严厉的调控”－调控组合拳。其实，早在十一届人大四次会议通过的国家“十二五”规划纲要中，已对2011年至2015年期间房地产的调控目标、健全住房供应体系、加大保障性住房供给、改善房地产市场调控等重大问题作了精辟的表述。足以见得,房地产调控政策对我国房地产业健康发展的重要性。
今年上半年，在“国八条”及相关政策的引导下，多数城市的房价涨幅明显趋缓，投机、投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势，市场总体平稳发展，保障性安居工程着力推进。但是，市场在积极变化的同时，也出现了一些值得关注的问题。部分二、三线城市房价涨幅过大，商品住宅用地供应仅完成今年计划的四分之一；有的城市调控力度有所放松，保障性安居工程在资金筹措、建设、分配和管理方面也还存在着一些问题。
在这种情况下，国务院于7月12日召开了常务会议，提出了加强和改善房地产市场调控的意见，意在巩固“国八条”的调控成果，同时给地方政府和房地产企业一个明确的预期，当前进行的房地产调控方向不动摇，力度不放松，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
调控的重大意义
中央政府之所以再三强调对房地产市场调控的方向不动摇，力度不放松，主要有三点理由：
第一、住房的基本属性是满足百姓的居住需求，再加上我国人均占地面积稀少等原因，必须要遏制投机、投资性的需求。
第二、不少城市的房价仍在高位，与多数购房者的支付能力不相适应。尽管近几年来房价快速上涨的原因是复杂的，但不少城市房价的过快上涨已经成为社会关注的焦点，也关系到社会稳定。
三、房地产业的关联度高、带动力强，对相关产业的带动和对经济增长的贡献是不言而喻的。今年1-7月份全国房地产开发投资同比增长33.6%，加上我国经济状况总体良好，国家也在有意识地降低对房地产业的依赖度。因此,我们认为中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。
早在2007年，韩国政府针对首尔等地区房价快速上涨的情况，就采取了限购、限价和问责制度。日本政府在二战后不久，针对当时住房的严重短缺及之后的改善性需求，也连续制定了若干个住房建设五年规划，并通过政府组织与市场运作相结合的办法认真实施。因为, 房地产调控对我国具有非常深远的意义。
二、当前房地产形势对门窗企业的新一轮的挑战
火爆的房产新政出台实施后，对楼市产生了显而易见的效果，门窗等建材行业作为房地产业的下游行业，一直都是随着房产市场的发展而走路的。国家调控措施的出台，难免会造成一些地方商品房成交量的下降。这就可能对正常的购房行为造成负面心理影响，让部分人推迟购房。住房成交量的下滑也在一定程度上影响到与房产密切相关的门窗行业，随着住房成交量的下降，直接影响到建材的需求，这使我们的门窗行业有可能遭遇困境，在新政策调控下,对我们门窗业的长期影响是利大于弊,还是弊大于利呢? 面对房地产严厉调控可能造成的需求下降、行业竞争加剧等情况，门窗企业应如何应对?
据了解，今年春节，北京、深圳等大中的住房成交量出现了比较明显的下滑，深圳、南京、上海等城市春节长假期间的住房成交量甚至只有十几套或几十套。
国家新一轮的房地产调控，能够有效打击对住房的投机行为，保障和促进居民的正常购房行为和刚性需求。而家居建材业作为房地产行业的下游，在调控后将保持在相对稳定的市场需求下，因而，调控对于门窗业的长期发展来说是有利的。同时，门窗行业正迎来升级换代的潮流，传统的门窗市场和需求正在萎缩，塑料门窗产品正在向高端化发展。
从另一方面来看，门窗业虽然会受到地产调控的影响，但各地的保障房建设以及大量棚户区的改造工程也会在一定程度上缓和房产调控的影响。
⑴保障性住房与商品房平分秋色
2011年，我国保障性住房建设的目标为1000万套,大约是过去10年建设规模的两倍。今年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务指标已分解到各省份，所需的1.4万亿元资金已经基本到位。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上。今后五年建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户）。力争使城镇低收入和部分中等偏下收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到改善。
住房城乡建设部部长姜伟新就此表示，“十二五”时期的保障性住房将重点发展公共租赁住房，特别是人口净流入量大的大中城市，要较大幅度提高公共租赁住房建设的比重。
因此，这几年住房保障实行以实物保障为主；经过今后几年的努力，住房供求关系缓和以及住房租赁市场有了一定发展后，将逐步转为以货币补贴为主。考虑到各地区经济社会发展水平、城镇化进程，住房保障方式不搞一刀切。实践中，因地制宜地确定保障房类型。
⑵提高保障性住宅的质量
保障性安居工程是“十二五”时期一项标志性民生工程。因此，加强质量管理，确保工程质量就成了我们关心的主要问题.也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院做出的重大决策，是当前和今后几年政府工作的一项重要任务。实施好这一重大民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。要进一步提高认识，明确方向，理清思路，完善政策，把保障性安居工程建设各项任务落到实处。
2008年底，我国为应对国际金融危机冲击，党中央、国务院确定了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，其中第一项就是加快保障性安居工程建设。两年多来，在各地区、各有关部门和有关方面共同努力下，全国保障性安居工程建设取得重大进展和明显成效。一是住房保障体系逐步完善。加快了廉租住房建设，全面推动了城市和国有工矿等棚户区改造，突出了公共租赁住房发展，初步形成了保障性安居工程体系。二是建设力度持续加大。2008年四季度至2010年末，开工建设保障性住房和棚户区改造住房1300万套，竣工800万套；其中2010年开工590万套，竣工370万套，是历年来建设进度最快的一年。三是政府投入大幅增加。全国保障性安居工程完成总投资累计超过1.3万亿元，其中中央财政和预算内投资1300多亿元，地方政府也大量投入。国家还明确了税费优惠、土地供应等措施，使保障性安居工程支持政策逐步完善。四是经验逐步积累，认识不断提高。各方面积极探索、开拓前进，形成了有效做法，达成了基本共识，为大规模实施保障性安居工程建设打下了基础。五是广大群众得到了实惠。上千万户住房困难家庭搬进了新居，感受到党和政府的温暖，保障性安居工程成为重大民心工程。同时应当清醒地看到，我国保障性住房建设起步时间不长，住房保障的覆盖面不大，今后一个时期解决困难群众基本住房的任务十分繁重。必须高度重视，坚持不懈地做好这项工作。
（3）、新政策出台,结合“十二五”对未来十年房地产市场展望
首先，从房地产市场需求看，房产特别是住房需求主要来自两方面：一是新增家庭住房需求，二是既有家庭改善性住房需求。以新增家庭住房需求将呈下降趋势，根据“五普”人口数据，全国人口婚配年龄段人口高峰将在2014年到来。城市人口的婚配人口高峰在1998年已经到达。我国城市化速度“十一五”期间出现了下降趋势，导致我国城市新增长数量将呈下降态势，新增家庭需求也呈现萎缩趋势。二既有家庭改善性需求取决于经济增长和收入分配格局变化，也就是取决于家庭收入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平的收入格局，则经济在三到五年收入增长既有后，既有家庭改善型需求可能再次释放。三城市住房需求结构分化，住房需求结构主要取决于收入水平和家庭结构，并对我国人口结构，城市化速度，经济发展条件变化特点，改善性住房需求占比增加，小户型住房需求逐渐萎缩。
因此，我们门窗企业应积极应对不确定因素。积极提高企业自身实力，努力应对可能遇到的不利因素。积极开拓新的市场尤其是工程渠道的开拓；开发新品，提高产品的附加值，不断向高端发展；创新工艺和技术，降低门窗生产成本；创新产品的营销模式等等。
发布日期:2011年12月19日 来源:哈尔滨中大化学建材有限公司 |
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